Našli ste parcelo, ki bi morda ustrezala vašim načrtom. Preden se odločite za nakup, je smiselno preveriti nekaj ključnih stvari. Nekatere vas bodo pomirile – druge vas morda presenetijo. A tudi presenečenja niso nujno razlog za odstop. Vedeti, s čim imate opravka, vam daje možnost, da se sami odločite, ali in kako se s tem spoprijeti.
Kdaj začeti preverjati?
Čim prej – idealno že pred prvim resnim pogovorom s prodajalcem. Večina podatkov je javno dostopnih in jih lahko preverite sami ali z našo pomočjo, preden vložite čas in denar v pogajanja.
01
Ali je parcela sploh zazidljiva?
Prvi korak je preveritev namenske rabe. Podatek o namenski rabi za večino občin lahko poiščete na Portalu Prostor, v PIS, PISO ali iObčini.
Gradnja stanovanjske hiše je dopustna le na območjih stavbnih zemljišč – najpogosteje SS, SK, SB ali A (površine razpršene poselitve).
Če načrtujete gradnjo počitniške hiše, upoštevajte, da pravila za počitniško gradnjo niso poenotena, saj jo občine urejajo po svoje. Nekatere imajo posebno namensko rabo, druge določajo posebne cone ali pogoje znotraj obstoječih namenskih rab. To, da je na parceli dopustna gradnja stanovanjske hiše, ne pomeni nujno, da je dopustna tudi gradnja počitniške hiše – in obratno.
Sama namenska raba še ne pove vsega – za podrobnejše pogoje gradnje potrebujete prostorski akt.
02
Kaj smem na parceli graditi?
Namenska raba pove, ali je gradnja dopustna. Prostorski izvedbeni pogoji v občinskem prostorskem aktu pa povedo, kako smete graditi – kakšna je dovoljena višina, naklon strehe, odmiki od meje, pogoji za enostavne objekte in še več.
Ti pogoji se med občinami in območji zelo razlikujejo. Dve sosednji parceli sta lahko v različnih enotah urejanja prostora – in za vsako veljajo drugačni pogoji.
Več o tem v naslednjih člankih:
03
Kdo je lastnik in ali obstajajo obremenitve?
Preverite izpisek iz zemljiške knjige. Razvidno bo:
- kdo je dejanski lastnik parcele
- ali so vpisane hipoteke
- ali so vpisane služnostne pravice (npr. pravica prehoda)
- ali so zaznamovane izvršbe ali plombe
- ali so vpisane prepovedi odtujitve ali druge obremenitve
Upoštevajte, da izpisek prikazuje samo vpisane pravice in dejstva. Nekatere obremenitve – na primer izvršba, ki je upnik ni predlagal za vpis – v izpisku ne bodo vidne.
Več o tem v članku Kaj preveriti v zemljiški knjigi pred nakupom nepremičnine?
04
Ali je parcela komunalno opremljena?
Zagotovljena osnovna komunalna oskrba (voda, elektrika, odvajanje odpadnih voda) je pogoj za dokončanje gradnje in pridobitev uporabnega dovoljenja. Če parcela ni opremljena, morate priključke urediti in financirati, kar podraži in podaljša projekt.
Podatek o obstoječi infrastrukturi izvira iz Zbirnega katastra gospodarske javne infrastrukture (GJI), ki ga vodi Geodetska uprava RS. Dostopate lahko prek Portala Prostor, portala PISO in portala iObčina. Več o tem v člankih o Portalu Prostor, portalu PISO in portalu iObčina.
Upoštevajte, da podatki ne odražajo nujno vedno dejanskega stanja na terenu. Za natančno oceno stroška priklopa se obrnite na upravljavce vodov ali na občino.
05
Ali obstajajo posebne omejitve?
Na parceli ali v njeni bližini so lahko omejitve, ki vplivajo na gradnjo ali vrednost:
- varovana območja narave (Natura 2000, ekološko pomembna območja)
- poplavna območja
- vodovarstvena območja
- varstvo kulturne dediščine
Te podatke najdete v PIS, na Portalu Prostor ali na portalu iObčina.
06
Ali so evidentirana izdana gradbena in uporabna dovoljenja?
V PIS lahko izveste, ali je bilo za iskano nepremičnino izdano gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje ali inšpekcijska odločba, vendar le za obdobje od 1. 6. 2015 dalje.
Preverite parcelo, preden se odločite za nakup
V gradbenem pregledu parcele za vas zberemo ključne podatke iz javnih evidenc – namensko rabo, prostorske pogoje, podatke iz zemljiške knjige, komunalno infrastrukturo in morebitne omejitve.
Osnovni + gradbeni pregled · 35 €
Osnovni pregled · 15 €