Želite preveriti, ali je parcela zazidljiva in ali lahko na njej gradite? Pred nakupom parcele ali načrtovanjem gradnje je pomembno preveriti njeno namensko rabo, prostorske pogoje in druge pogoje za gradnjo.
V nadaljevanju predstavljamo, kako preveriti zazidljivost parcele in kje poiskati podatke, ki jih potrebujete za presojo možnosti gradnje.
01
Kakšna je namenska raba zemljišča?
Eden prvih podatkov, ki jih morate preveriti pri parceli, je njena namenska raba. Ta pove, za kakšen namen je zemljišče predvideno v prostorskih aktih. Kako poiščete podatek o namenski rabi, si preberite v članku Namenska raba zemljišč – oznake območij.
Če želite na parceli graditi, boste najprej preverili, ali je po namenski rabi opredeljena kot stavbno zemljišče.
Kmetijska, gozdna in vodna zemljišča praviloma niso namenjena gradnji. Na njih so lahko pod določenimi pogoji dopustni posamezni objekti in posegi. Kateri objekti in posegi so dopustni na konkretni parceli, določajo prostorski izvedbeni pogoji v prostorskem aktu, ki velja za območje.
02
Ali je parcela stavbno zemljišče?
Stavbno zemljišče je zemljišče, ki je s prostorskimi izvedbenimi akti namenjeno gradnji objektov. Vendar pa stavbno zemljišče še ni nujno tudi zazidljivo – za gradnjo mora izpolnjevati še druge pogoje.
Med oznakami stavbnih zemljišč boste pogosto srečali:
- SS – splošne stanovanjske površine
- SK – površine podeželskega naselja
- SB – stanovanjske površine za posebne namene
- A – površine razpršene poselitve
Površine razpršene poselitve so stavbna zemljišča, vendar imajo lahko posebne pogoje za gradnjo. Kaj je na konkretnem območju dopustno, določajo prostorski izvedbeni pogoji v prostorskem aktu.
Podatki o stavbnih zemljiščih se vodijo v Evidenci stavbnih zemljišč, ki se vzpostavlja po občinah. Zato podatki za vse občine oziroma vsa zemljišča še niso nujno na voljo.
03
Ali je stavbno zemljišče zazidljivo?
Vsako stavbno zemljišče ni zazidljivo. Če je parcela po namenski rabi opredeljena kot stavbno zemljišče, to še ne pomeni, da je na njej mogoče graditi. Pomembna je tudi njena razvojna stopnja. Najvišja, 5. razvojna stopnja pomeni urejeno zazidljivo zemljišče, na katerem so izpolnjeni pogoji za izvedbo načrtovane gradnje.
V nadaljevanju je predstavljenih vseh pet razvojnih stopenj stavbnih zemljišč. Poiščite, kam sodi vaše stavbno zemljišče.
1. Nezazidljivo zemljišče
Gradnja na takem zemljišču ni dopustna ali mogoča zaradi:
- prostorskega akta
(gradnja na tem območju ni dopustna)
- dejanskega stanja zemljišča
(neustrezna lega, naklon, nosilnost)
- pravnih režimov
(trajna ali začasna nedopustnost gradnje)
- izključnega namena gradnje gospodarske javne infrastrukture
2. Prostorsko neurejeno zemljišče
Gradnja na takem zemljišču trenutno ni mogoča, ker:
- je v OPN predvidena izdelava OPPN, ta pa še ni sprejet
- se čaka na sprejem novega prostorskega izvedbenega akta
- je zemljišče v komasacijskem območju upravne komasacije
Ko razlog za prostorsko neurejenost preneha, je treba preveriti še druge pogoje za gradnjo.
3. Neopremljeno in delno opremljeno zemljišče
Prostorski izvedbeni pogoji so že določeni in gradnja je na tem zemljišču dopustna, vendar zemljišče še ni opremljeno.
Izpolniti je treba pogoje glede potrebne infrastrukture oziroma opremljenosti zemljišča:
- urejen dostop do javnega cestnega omrežja
- priključek na javno elektroenergetsko omrežje
- priključek na javno vodovodno omrežje
(kadar je ta na voljo in je priključitev obvezna)
- javno kanalizacijsko omrežje
Navedeni priključki niso potrebni, če jih objekt glede na svoj namen za delovanje ne potrebuje.
4. Neurejeno zazidljivo zemljišče
Gradnja je po prostorskem aktu dopustna in zemljišče je ustrezno opremljeno, vendar parcela ne izpolnjuje vseh prostorskih pogojev za izvedbo načrtovane gradnje. Težava je lahko v obliki ali velikosti parcele, legi predvidenih objektov ali dovoljeni izrabi zemljišča.
V določenih primerih se lahko pri izpolnjevanju pogojev upoštevajo tudi sosednja zemljišča istega lastnika oziroma lastnikov.
5. Urejeno zazidljivo zemljišče
Gradnja je po prostorskem aktu dopustna, zemljišče je ustrezno opremljeno in izpolnjuje prostorske pogoje glede oblike in velikosti parcele. Na njem tudi ni pravnih režimov, ki bi preprečevali gradnjo.
Več o tem, kako preveriti, ali za parcelo veljajo posebni varstveni ali varovalni režimi, si preberite v članku Posebni režimi na parceli: kaj preveriti pred nakupom?
04
Kaj lahko na zazidljivem zemljišču gradim?
Namenska raba pove, za kakšen namen je zemljišče predvideno, ne pove pa, kateri konkretni objekti in posegi so na njem dopustni.
To določajo prostorski izvedbeni pogoji v prostorskem aktu, ki velja za območje – za vsako enoto urejanja prostora posebej.
- katere vrste objektov so dopustne
- največja dovoljena višina in etažnost
- oblika in naklon strehe
- barva fasade in kritine
- odmiki od meje sosednjih zemljišč
- velikost in zazidanost parcele
- splošni pogoji za objekte
- pogoji za nezahtevne in enostavne objekte
Prostorski izvedbeni pogoji se lahko med območji zelo razlikujejo. Tudi dve sosednji parceli sta lahko v različnih enotah urejanja prostora, zato lahko zanju veljajo različni pogoji gradnje.
Prostorske pogoje si lahko v javnih evidencah poiščete tudi sami. Kako poteka iskanje po prostorskih aktih, si preberite v članku Kako preveriti pogoje gradnje v občinskih prostorskih aktih.
Katere možnosti gradnje veljajo za vašo parcelo?
V gradbenem pregledu za vas preverimo namensko rabo in iz veljavnega prostorskega akta izluščimo podatke, ki so pomembni za gradnjo na vaši parceli – dopustne objekte, višino, odmike, streho, fasado, pogoje glede zazidanosti parcele ter pogoje za nezahtevne in enostavne objekte.
Gradbeni pregled · 30 €