Iščete parcelo za gradnjo? Preden se odločite za nakup, sta dve vprašanji ključni: ali je parcela sploh zazidljiva in kaj točno smete na njej zgraditi. Odgovor ni vedno preprost – a prava mesta, kjer ga poiščete, obstajajo.
Ali je parcela zazidljiva?
Zazidljivost parcele določa namenska raba, zapisana v občinskem prostorskem aktu – najpogosteje gre za občinski prostorski načrt (OPN). To je temeljni prostorski dokument vsake občine, ki določa, za kaj je posamezno zemljišče predvideno.
Gradnja stanovanjske hiše je praviloma dopustna le na območjih stavbnih zemljišč. Med najpogostejšimi oznakami boste srečali:
- SS – splošne stanovanjske površine
- SK – površine podeželskega naselja
- SB – stanovanjske površine za posebne namene
- A – površine razpršene poselitve
Površine razpršene poselitve so stavbna zemljišča, a imajo pogosto posebne pogoje – gradnja je vezana na specifičen namen ali dejavnost. Kaj je dopustno, določa občinski prostorski akt za posamezno območje.
Kmetijska, gozdna in vodna zemljišča praviloma niso zazidljiva.
Podatek o namenski rabi za večino občin lahko poiščete v javnih evidencah, kot so:
- Portal Prostor – javni vpogled
- Prostorski informacijski sistem (PIS),
- Prostorski informacijski sistem občin (PISO),
- iObčina.
Več o namenski rabi si preberite v članku Namenska raba zemljišča: pomemben podatek pred nakupom parcele.
Kaj smem na parceli graditi?
Namenska raba vam pove, ali je gradnja sploh dopustna. Ne pove pa vam, kako smete graditi.
To določajo prostorski izvedbeni pogoji v občinskem prostorskem aktu – za vsako enoto urejanja prostora posebej. V njih je zapisano na primer:
- katere vrste objektov so dopustne
- največja dovoljena višina in etažnost
- dovoljena oblika in naklon strehe
- barva fasade in kritine
- odmiki od meje sosednjih zemljišč
- pogoji glede velikosti in zazidanosti parcele
- splošni pogoji za objekte
- pogoji za nezahtevne in enostavne objekte
Ti pogoji se med občinami in območji zelo razlikujejo. Dve sosednji parceli sta lahko v različnih enotah urejanja prostora – in za vsako veljajo drugačni pogoji.
Kje najdem prostorske pogoje?
Po 57. členu ZUreP-3 se prostorski akt objavi hkrati v Prostorskem informacijskem sistemu (PIS) in v Uradnem listu RS ali uradnem glasilu občine.
Posamezna občina ima lahko objavljeno večje število prostorskih aktov, zato moramo med njimi najti tiste, ki veljajo za območje, na katerem je iskana parcela. Povezave do aktov, ki veljajo za območje iskane parcele, za večino občin lahko najdete v prostorskih informacijskih sistemih PIS in PISO.
Veljavne prostorske akte večinoma lahko poiščete tudi na spletni strani posamezne občine. Nekatere občine na svoji spletni strani nimajo objavljenega prostorskega akta ali pa jih je toliko, da med njimi včasih težko najdemo pravega.
Ali prostorske pogoje lahko poiščemo sami?
Lahko. V praksi pa je pot do odgovora pogosto zamudna – poiskati je treba pravi akt za parcelo, identificirati enoto urejanja prostora (EUP) in v obsežnem dokumentu (ali dokumentih) najti pogoje, ki veljajo za vaše specifično območje. Kako poteka iskanje po prostorskih aktih, si preberite v članku Kako preveriti pogoje gradnje v občinskih prostorskih aktih.
Kaj smete zgraditi na vaši parceli?
V gradbenem pregledu parcele za vas preverimo namensko rabo in iz veljavnega občinskega prostorskega akta izvlečemo prostorske pogoje za vašo parcelo – dopustne objekte, višino, odmike, streho, fasado, pogoje glede zazidanosti parcele ter pogoje za nezahtevne in enostavne objekte.
Prostorski akt je praviloma javno dostopen. Kadar dostop ni mogoč, vas o tem obvestimo in vam vrnemo denar.
Osnovni + gradbeni pregled · 35 €