Zemljiška knjiga je javna evidenca, iz katere lahko preverite pomembne podatke o pravnem stanju nepremičnine. Pred nakupom hiše, stanovanja ali parcele je pomembno preveriti predvsem lastništvo ter morebitne hipoteke, služnosti, zaznambe in druge vpise.
Kako lahko pridobite izpis iz zemljiške knjige
Izpisek iz zemljiške knjige lahko pridobite prek portala e-Sodstvo. Za vpogled potrebujete elektronsko identifikacijo prek storitve SI PASS (npr. z elektronsko izkaznico, smsPASS ali kvalificiranim potrdilom).
Za pripravo izpiska boste potrebovali še:
- ime ali številko katastrske občine + številko nepremičnine (na primer parcelno številko, številko stavbe oziroma ali številko posameznega dela stavbe).
Če teh podatkov nimate, jih lahko poiščete na Portalu Prostor. V iskalnik vpišete naslov in pošto.
Kaj lahko preverite v zemljiški knjigi
V izpisu iz zemljiške knjige najdete:
- katastrsko občino, parcelno številko in ID (identifikacijsko oznako nepremičnine)
- podatke o začetih postopkih (plombe),
- aktualne podatke o lastnikih (ime in priimek/firma, naslov, idealni delež) in imetnikih drugih pravic (npr. služnostne pravice, hipoteke).
- stvarne pravice na nepremičnini
- obligacijske pravice na nepremičnini
Če je pri nepremičnini vpisana plomba, je priporočljiva dodatna previdnost. Plomba pomeni, da je bil glede nepremičnine začet zemljiškoknjižni postopek, o katerem sodišče še ni pravnomočno odločilo. Podatki v izpisku zato morda še ne odražajo dokončnega stanja.
Stvarne in obligacijske pravice so pravice, ki ostanejo na nepremičnini tudi po prodaji. Nekatere so manj problematične, druge pa lahko bistveno vplivajo na vrednost ali uporabnost nepremičnine.
Vpisi, ki lahko pokvarijo nakup
Stvarne pravice
- Hipoteka – če ni poplačana pred prodajo, preide na novega lastnika skupaj z dolgom.
- Stavbna pravica – tretja oseba ima pravico imeti zgradbo na tujem zemljišču, kar bistveno vpliva na vrednost in uporabnost nepremičnine.
- Pravica stvarnega bremena – obveznost lastnika, da v korist druge osebe opravlja določene dajatve ali storitve, ostane na nepremičnini po prodaji.
Več o hipoteki si preberite v članku Prodajalec nepremičnine trdi, da ni hipotek. Kako to preverim?
Obligacijske pravice
- Prepoved odtujitve ali obremenitve – najpogosteje nastane na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju ali darilne pogodbe za primer smrti. Lastnik ne sme prodati nepremičnine brez soglasja preživljanca ali obdarjenca.
- Zakupna ali najemna pravica – nepremičnina je oddana v najem ali zakup; najemnik ima pravico ostati.
- Predkupna ali odkupna pravica – določena oseba ima prednostno pravico do nakupa.
Zaznambe
- Zaznamba izvršbe – upnik zahteva poplačilo iz nepremičnine.
- Zaznamba spora – glede nepremičnine teče sodni postopek.
- Plomba – v teku je postopek, o katerem sodišče še ni pravnomočno odločilo.
- Zaznamba osebnega stanja – lastniku je odvzeta ali omejena poslovna sposobnost; ne more sam skleniti prodajne pogodbe.
Upoštevajte, da izpisek iz zemljiške knjige prikazuje samo vpisane pravice in dejstva. Nekatere obremenitve – na primer izvršba, ki je upnik ni predlagal za vpis – v izpisku ne bodo vidne.
Vsebina tega članka je informativne narave in ne predstavlja pravnega ali strokovnega nasveta za konkretno situacijo. Za odločitve v pravnih ali upravnih postopkih priporočamo posvet s strokovnjakom.
Zemljiška knjiga je le prvi korak
Zemljiškoknjižni izpis pokaže lastništvo in pravice – ne pa prostorskih pogojev, priključkov ali morebitnih posebnih omejitev.
Za vas lahko zberemo podatke iz relevantnih javnih evidenc in vam jih posredujemo na enem mestu.
Osnovni pregled · 20 €
Gradbeni pregled · 30 €