Kupujete hišo, stanovanje ali parcelo? Pred nakupom je pomembno preveriti tudi zemljiško knjigo – javno evidenco, v kateri so vpisane pravice in pravna dejstva, povezana z nepremičninami.
Iz zemljiškoknjižnega izpiska lahko preverite, kdo je vpisan kot lastnik nepremičnine in ali so na njej vpisane hipoteke, služnosti, zaznambe ali druge pravice. Ti podatki vam lahko razkrijejo okoliščine, ki jih iz oglasa, pogovora s prodajalcem ali samega ogleda nepremičnine ne morete razbrati.
V nadaljevanju preberite, kako pridobite izpisek iz zemljiške knjige, katere podatke lahko v njem preverite in na katere vpise morate biti pri nakupu posebej pozorni.
01
Kako pridobite izpisek iz zemljiške knjige?
Izpisek iz zemljiške knjige lahko pridobite prek portala e-Sodstvo. Za vpogled potrebujete elektronsko identifikacijo prek storitve SI PASS (npr. z elektronsko izkaznico, smsPASS ali kvalificiranim potrdilom).
Vstopite po naslednjih korakih:
Za pripravo izpiska boste potrebovali še:
- ime ali številko katastrske občine
- številko parcele, stavbe ali posameznega dela stavbe.
Če teh podatkov nimate, jih lahko poiščete na Portalu Prostor. V iskalnik vpišete naslov in pošto.
02
Kaj lahko preverite v zemljiški knjigi?
Pri nakupu nepremičnine je pomembno, da preverite, kdo je v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik in ali so na nepremičnini vpisane pravice ali pravna dejstva, ki lahko vplivajo na njen pravni položaj, vrednost ali uporabo.
Upoštevajte, da izpisek iz zemljiške knjige prikazuje samo vpisane pravice in dejstva.
Lastništvo nepremičnine
- kdo je vpisan kot lastnik
- solastniški deleži
Stvarne pravice
- Hipoteka – zastavna pravica na nepremičnini, s katero se zavaruje določena terjatev. Pred nakupom je pomembno preveriti, ali je hipoteka še vedno vpisana in kako bo urejena ob prodaji.
- Služnost – pravica druge osebe, da uporablja nepremičnino ali njen del za določen namen, na primer za dostop, prehod ali dovoz.
- Stavbna pravica – tretja oseba ima pravico imeti zgradbo na tujem zemljišču, kar bistveno vpliva na vrednost in uporabnost nepremičnine.
- Pravica stvarnega bremena – obveznost lastnika, da v korist druge osebe opravlja določene dajatve ali storitve, ostane na nepremičnini po prodaji.
Obligacijske pravice
- Prepoved odtujitve ali obremenitve – najpogosteje nastane na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju ali darilne pogodbe za primer smrti. Lastnik ne sme prodati nepremičnine brez soglasja preživljanca ali obdarjenca.
- Zakupna ali najemna pravica – nepremičnina je oddana v najem ali zakup; najemnik ima pravico ostati.
- Predkupna ali odkupna pravica – določena oseba ima prednostno pravico do nakupa.
Zaznambe in plombe
- Zaznamba izvršbe – upnik zahteva poplačilo iz nepremičnine.
- Zaznamba spora – glede nepremičnine teče sodni postopek.
- Zaznamba osebnega stanja – lastniku je odvzeta ali omejena poslovna sposobnost; ne more sam skleniti prodajne pogodbe.
- Plomba – v teku je postopek, o katerem sodišče še ni pravnomočno odločilo.
03
Na kaj morate biti še zlasti pozorni pred nakupom nepremičnine?
Pri nakupu nepremičnine lahko posamezni vpisi v zemljiški knjigi pomembno vplivajo na vaš položaj po nakupu. Zato pred sklenitvijo posla preverite predvsem:
Ali je prodajalec res lastnik nepremičnine?
Preverite, ali je oseba, ki vam nepremičnino prodaja, v zemljiški knjigi vpisana kot lastnik. Če je nepremičnina v solastnini, preverite tudi solastniške deleže in kdo vse je vpisan kot solastnik.
Ali je na nepremičnini vpisana hipoteka?
Če je vpisana hipoteka, preverite, kako bo urejen njen izbris. Pomembno je, da je jasno določeno, kako in kdaj bo hipoteka izbrisana, saj sama prodaja nepremičnine hipoteke ne izbriše.
Več o hipoteki si preberite v članku Prodajalec nepremičnine trdi, da ni hipotek. Kako to preverim?
Ali je na nepremičnini zaznamovana izvršba?
Zaznamba izvršbe je eden od vpisov, ki ga mora kupec pred nakupom nepremičnine še posebej skrbno preveriti. Pomeni, da je z nepremičnino povezan izvršilni postopek, v katerem lahko pride tudi do prodaje nepremičnine za poplačilo upnika.
Izvršilni postopek lahko vodi tudi do prodaje nepremičnine za poplačilo upnika.
Ali je na nepremičnini zaznamovan spor?
Zaznamba spora pomeni, da glede nepremičnine oziroma pravice na njej poteka sodni postopek. Če razmišljate o nakupu takšne nepremičnine, morate najprej preveriti, na kaj se spor nanaša in kako bi lahko njegov izid vplival na vaše pravice po nakupu.
Ali je vpisana plomba?
Plomba pomeni, da je glede nepremičnine v teku zemljiškoknjižni postopek. Stanje, ki ga trenutno vidite v zemljiški knjigi, zato morda še ni dokončno. Preverite, na kateri vpis ali postopek se plomba nanaša.
Ali ima druga oseba pravico uporabljati nepremičnino?
Služnost, stavbna pravica ali stvarno breme lahko pomenijo, da ima druga oseba določene pravice na nepremičnini. Preverite, kaj posamezna pravica pomeni in kako lahko vpliva na uporabo nepremičnine.
04
Česa zemljiška knjiga ne pokaže?
Zemljiška knjiga je pomemben vir podatkov o nepremičnini, vendar ne pokaže vseh informacij, ki jih je pred nakupom smiselno preveriti.
Namenska raba zemljišča vam pove, za kakšen namen je zemljišče namenjeno. Več o tem preberite v članku Namenska raba zemljišč: oznake območij.
Če vas zanima, ali in pod kakšnimi pogoji lahko na zemljišču gradite, preverite veljavne prostorske akte. Več o tem preberite v članku Kako preverite pogoje gradnje v občinskih prostorskih aktih.
Podatke o parceli, stavbah in drugih evidentiranih podatkih lahko preverite tudi v GURS-ovem Portalu Prostor. Več o uporabi portala preberite v članku Portal Prostor in kataster nepremičnin: kako poiskati podatke?
Zemljiškoknjižni izpisek je torej pomemben začetek preverjanja, vendar za celovitejšo sliko o nepremičnini potrebujete tudi podatke iz drugih javnih evidenc.
Zemljiška knjiga je le prvi korak
Zemljiškoknjižni izpis pokaže lastništvo in pravice – ne pa prostorskih pogojev, podatkov o objektih, priključkih in drugih pomembnih podatkov. Mi za vas zberemo podatke iz javnih evidenc in vam jih posredujemo na enem mestu.
Osnovni pregled · 20 €
Gradbeni pregled · 30 €
Vsebina tega članka je informativne narave in ne predstavlja pravnega ali strokovnega nasveta. Za konkretno pravno ali upravno situacijo priporočamo posvet s strokovnjakom.