Pogosta vprašanja ob nakupu nepremičnin
Pred nakupom ali ogledom je dobro poznati ključne podatke o pravnem in prostorskem stanju nepremičnine.
Spodaj so zbrani vsebinski sklopi, ki temeljijo na javnih evidencah.
Lastništvo in pravice
Kako preverim, kdo je lastnik nepremičnine in ali je prodajalec res lastnik?
Podatek o lastništvu je razviden iz zemljiške knjige, kjer je vpisan lastnik nepremičnine.
Na kaj moram biti pozoren, če je nepremičnina v solastnini?
Podatek o solastnini je razviden iz zemljiške knjige, kjer so navedeni vsi lastniki in njihovi deleži. Pri nepremičnini v solastnini je za prodajo običajno potrebno sodelovanje vseh solastnikov, saj vsak razpolaga le s svojim deležem. Zato je pomembno preveriti, kdo so solastniki in kakšni so njihovi deleži, saj lahko to vpliva na potek in čas prodaje.
Kaj pomeni, če imata stavba in zemljišče različnega lastnika?
V določenih primerih sta lahko lastništvo zemljišča in stavbe ločena, kar je razvidno iz zemljiške knjige.
V takem primeru je smiselno preveriti, kakšno pravico ima lastnik stavbe na zemljišču (npr. stavbno pravico ali drugo pravico uporabe), saj to lahko vpliva na uporabo nepremičnine in pogoje prodaje.
Ali lahko nekdo drug uporablja nepremičnino, čeprav ni lastnik?
Da. V zemljiški knjigi so lahko vpisane pravice drugih oseb (npr. služnosti), ki omogočajo uporabo nepremičnine, na primer pravico do dostopa ali poteka infrastrukture (npr. vodovod, kanalizacija, elektrika). Zato je pomembno preveriti, ali takšne pravice obstajajo in kako vplivajo na uporabo nepremičnine.
Ti podatki so vključeni v našem osnovnem pregledu nepremičnine.
Bremena in omejitve
Kako preverim, ali so na nepremičnini dolgovi ali omejitve?
V zemljiški knjigi so razvidne morebitne hipoteke, služnosti ali druge omejitve, ki vplivajo na uporabo nepremičnine, njeno vrednost ali možnost prodaje. Služnost na primer pomeni, da ima lahko druga oseba pravico do uporabe dela nepremičnine (npr. pot ali napeljave, kot so voda, kanalizacija in elektrika).
Hipoteka sama po sebi še ne pomeni, da nakup ni možen. Če želimo, da nepremičnina ob nakupu ni obremenjena s hipoteko, je pomembno preveriti, kako bo izbris hipoteke urejen v postopku prodaje. To se pogosto uredi s poplačilom dolga, običajno iz kupnine, nato pa se hipoteka izbriše iz zemljiške knjige, pri čemer so pogoji praviloma določeni v kupoprodajni pogodbi.
Kako preverim, ali poteka spor glede nepremičnine?
V zemljiški knjigi so lahko vpisane zaznambe sporov ali izvršb, ki lahko vplivajo na pravno stanje nepremičnine. Zemljiška knjiga ne zajema nujno vseh postopkov, zato iz nje niso nujno razvidni vsi spori ali postopki.
Ali lahko nekdo drug uporablja nepremičnino, čeprav ni lastnik?
Da. V zemljiški knjigi so lahko vpisane pravice drugih oseb (npr. služnosti), ki omogočajo uporabo nepremičnine, na primer pravico do dostopa ali poteka infrastrukture (npr. vodovod, kanalizacija, elektrika). Zato je pomembno preveriti, ali takšne pravice obstajajo in kako vplivajo na uporabo nepremičnine.
Ti podatki so vključeni v našem osnovnem pregledu nepremičnine.
Stavba in tehnični podatki
Ali lahko preverim, ali je leto izgradnje v oglasu pravilno?
Leto izgradnje je razvidno iz uradnih evidenc. S tem lahko preverite, ali se ujema s podatki iz oglasa ali dokumentacije nepremičnine.
Ali v javnih evidencah lahko preverim površino nepremičnine?
Podatki o površini nepremičnine so razvidni iz javnih evidenc. Ti vključujejo skupno površino ter površine posameznih delov, kot so bivalni prostor, klet ali garaža.
Ali v javnih evidencah lahko preverim, ali je bila stavba obnovljena (streha, okna, inštalacije)?
Podatki o obnovah (npr. strehe, fasade ali inštalacij) so lahko razvidni iz javnih evidenc, če so bili prijavljeni. Ti podatki vam lahko pomagajo oceniti, ali vas po nakupu čakajo večji stroški obnove.
Ali lahko preverim, za kakšen namen se uporablja stavba ali posamezni deli?
V uradnih evidencah je razvidna dejanska raba stavbe ali posameznih delov (npr. stanovanjska ali poslovna). Tako lahko preverite, ali je v stavbi že evidentiran poslovni prostor.
To je lahko pomembno, saj vam lahko že evidentiran poslovni prostor prihrani dodatne stroške in postopke, če bi želeli v nepremičnini opravljati dejavnost.
Ti podatki so vključeni v našem osnovnem pregledu nepremičnine.
Priključki in infrastruktura
Ali lahko preverim, ali ima nepremičnina evidentirane priključke na električno, vodovodno in kanalizacijsko omrežje?
Da. Podatki o priključkih na električno, vodovodno in kanalizacijsko omrežje so praviloma razvidni iz javnih evidenc, zato lahko preverite, ali so ti priključki evidentirani za nepremičnino.
Ti podatki so vključeni v našem osnovnem pregledu nepremičnine.
Kako daleč od nepremičnine je komunalna infrastruktura (npr. električno omrežje, vodovod, kanalizacija)?
Oddaljenost komunalnih vodov lahko vpliva na zahtevnost in stroške priklopa, zato je ta podatek pomemben pri načrtovanju nakupa ali gradnje. Podatki o poteku in oddaljenosti komunalne infrastrukture vodov (npr. elektrika, vodovod, kanalizacija) so razvidni iz javnih evidenc.
Ti podatki so vključeni v našem razširjenem pregledu nepremičnine.
Ali lahko preverim tudi telekomunikacijsko infrastrukturo?
Podatki o elektronskih komunikacijskih omrežjih v okolici nepremičnine (npr. internetna in telekomunikacijska omrežja) so razvidni iz javnih evidenc.
Ti podatki so vključeni v našem razširjenem pregledu nepremičnine.
Raba zemljišča in prostor
Ali lahko preverim, za kakšen namen je zemljišče namenjeno in kako se dejansko uporablja?
V javnih evidencah so razvidni podatki o namenski in dejanski rabi zemljišča (npr. stanovanjska, kmetijska). Namenska raba določa, kaj je na zemljišču načeloma dovoljeno, dejanska raba pa prikazuje, kako se zemljišče trenutno uporablja.
Ti podatki so vključeni v našem osnovnem pregledu nepremičnine.
Kaj pomeni enota urejanja prostora (EUP)
Enota urejanja prostora (EUP) je območje, določeno v občinskem prostorskem načrtu (OPN), za katero veljajo enotna pravila glede rabe in gradnje. Podatek o tem, v kateri EUP se nahaja zemljišče, je razviden iz prostorskih evidenc.
Ti podatki so vključeni v našem gradbenem pregledu parcele.
Ali lahko preverim, ali je na zemljišču dovoljena gradnja in pod kakšnimi pogoji?
Podatki o možnostih gradnje so določeni v občinskem prostorskem načrtu (OPN), ki določa namensko rabo prostora in osnovne pogoje za gradnjo na določenem območju. Ti lahko vključujejo omejitve glede vrste objektov, velikosti ali umeščanja v prostor, zato pomembno vplivajo na to, ali in kako je na zemljišču mogoče graditi. V okviru gradbenega pregleda parcele za vas poiščemo, v katero EUP spada parcela, ter iz občinskega prostorskega načrta zberemo pogoje, ki veljajo za to območje. Posredujemo vam tudi veljavni OPN, če želite preveriti podrobnosti.
Ti podatki so vključeni v našem gradbenem pregledu parcele.
Bi radi imeli vse podatke na enem mestu?
Na enem mestu za vas zberemo ključne podatke iz zemljiške knjige in drugih javnih evidenc ter jih pripravimo v pregledni obliki.
Podatki temeljijo na javno dostopnih evidencah in prostorskih aktih ter so informativne narave. Odražajo stanje na dan pridobitve. Podatkov ne interpretiramo in ne presojamo njihovega pomena. Za presojo dopustnosti posegov ali gradnje je potrebno preveriti veljavne prostorske akte ali se posvetovati s pristojnim strokovnjakom.